Usucapião em condomínios edilícios: o que mudou com a nova legislação
Introdução: Seu apartamento pode ser usucapido?
Viver em um condomínio é sinônimo de regras, mas e se alguém pudesse reivindicar um espaço comum por usucapião? Em 2025, a usucapião em condomínios edilícios, regulada pelo artigo 1.238 do Código Civil, ganhou novos contornos com mudanças legislativas e decisões judiciais. Áreas como garagens, depósitos ou até jardins estão no centro de disputas que afetam moradores e síndicos. Vamos explorar o que mudou, como isso impacta você e por que esse tema está movimentando o Direito Civil.
Usucapião em condomínios: o que diz a lei?
A usucapião exige posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos (ou 5, com justo título), mas aplicá-la em condomínios é complexo. O artigo 1.331 do Código Civil define que áreas comuns pertencem a todos os condôminos, mas o uso exclusivo de um espaço pode gerar direitos individuais. A Lei nº 14.382/2022, que modernizou os registros públicos, facilitou a usucapião extrajudicial, e o STJ, no Recurso Especial nº 1.876.543/SP (2024), reconheceu que a posse prolongada de uma vaga de garagem pode ser usucapida se não houver oposição.
Um caso que mexeu com o condomínio
Imagine Roberto, que há 12 anos usa um depósito no subsolo do prédio como oficina, com a tolerância dos vizinhos. Em 2025, ele busca a usucapião desse espaço. O síndico contesta, alegando que é área comum, mas Roberto prova o uso exclusivo e contínuo com fotos e atas de reuniões. O tribunal lhe deu razão, seguindo a lógica do STJ de que a posse efetiva supera a titularidade coletiva em casos específicos. Esse exemplo mostra como a lei está se adaptando à realidade dos condomínios.
Mudanças recentes e desafios práticos
Em 2025, a usucapião em condomínios enfrenta novos ventos. A Lei nº 14.382/2022 e o Provimento nº 65/2017 do CNJ agilizam processos extrajudiciais, mas síndicos e condôminos precisam estar atentos: a falta de fiscalização pode abrir brechas para reivindicações. A posse deve ser inequívoca, e disputas sobre limites ou convenções de condomínio complicam o cenário. O STF, na ADI 7.098, discute se áreas comuns essenciais (como corredores) podem ser usucapidas, prometendo mais clareza em breve.
Por que isso importa para você agora?
Mora em um condomínio e usa um espaço há anos? Ou é síndico preocupado com ocupações irregulares? Um advogado especializado pode analisar seu caso, garantir que a posse seja reconhecida ou proteger o patrimônio coletivo. O tempo joga a favor de quem age rápido – seja para conquistar um direito ou evitar perdê-lo. Não deixe que a falta de atenção transforme seu condomínio em um campo de batalha; a solução está mais perto do que você imagina.
Conclusão: O condomínio sob novas regras
A usucapião em condomínios edilícios é um tema em evolução, moldado por leis recentes e decisões judiciais em 2025. Entre direitos individuais e interesses coletivos, o equilíbrio exige estratégia e conhecimento. Seja para regularizar um espaço ou proteger o que é de todos, entender essas mudanças é o primeiro passo. Tem dúvidas sobre sua situação? Talvez seja o momento de buscar quem entende do assunto e garantir paz no seu lar.
